Syndic, Conseil syndical – loi Alur

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Loi alur coprocotedazur

Syndic, Conseil syndical – loi Alur

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Copropriétés côte d’azur

Syndic loi Alur

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Loi Alur – Syndic professionnel et conseil syndical

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Coprocotedazur Antibes

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Les comptes bancaires    loi Alur

Le syndic a l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat.

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, de nouvelles règles d’ouverture du compte séparé sont prévues. Elles s’appliqueront à partir du 24 mars 2015 et pour les mandats en cours à compter de leur renouvellement.
Avant cette date, les règles antérieures demeurent applicables.

Obligatoire à partir du 24 mars 2015

La loi ALUR a introduit de nouvelles règles d’ouverture du compte séparé.

Seules les copropriétés de moins de quinze lots administrées par un syndic professionnel peuvent décider de ne pas ouvrir de compte séparé, par un vote en assemblée générale à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copro- priétaires/loi du 10.7.65 : art.25) et le cas échéant à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents et représentés/ loi du 10.7.65 : art. 25-1). La copie des relevés du sous-compte doit être transmise au président du conseil syndical Plus de quinze lots gérées par un syndic professionnel et celles gérées par un syndic bénévole ne peuvent plus déroger à cette obligation.

Choix de l’établissement bancaire :

Le syndic choisi un établissement bancaire mais les copropriétaires peuvent décider en assemblée de confier les fonds de la copropriété à un autre établissement.
Cette décision est prise à la majorité absolue (majorité des tous les copropriétaires / loi du 10.7.65 : art. 25).

Le compte séparé a pour but de permettre au Président du conseil syndical et des copropriétaires  d’avoir un oeil sur la trésorerie de la copropriété et de pouvoir vérifier les flux entrants et sortants

Dès réception des relevés de comptes, le syndic doit mettre à disposition du Président du conseil syndical une copie de ces relevés. Les intérêts produits par le compte sont acquis au syndicat.

Si le syndic n’a pas procédé à l’ouverture du compte séparé à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation, son mandat de syndic est nul. 

Attention : Un second compte bancaire séparé doit être ouvert lorsque la copropriété a constitué un fonds de travaux.

 Obligation de constituer un fond de travaux  ( à partir du 1 janvier 2017 )

Etablissement du budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical,

Le but est de faciliter la réalisation de travaux dans les copropriétés de plus de 10 lots et de plus de 5 ans .

Un compte bancaire spécifique  doit être ouvert.

Les documents par Internet  au 1er janvier 2015   loi Alur

Chaque copropriété devra avoir accès à ses documents importants par Intranet.

But: Faciliter l’accès à l’information et  réduire  les appels téléphoniques au syndic et l’envoi de documents par courrier.

Les convocations aux AG pourront être envoyées par mail cela aura pour but de faire des économies sur les frais de poste et de photocopies.

Fiche synthétique d’immeuble  loi Alur

Le syndic devra rédiger une fiche synthétique montrant l’état de la copropriété ainsi que sa situation financière.
Le but étant de mieux informer les copropriétaires et ainsi anticiper et planifier les travaux.
Le carnet d’entretien doit être mis à la disposition  du conseil syndical et des copropriétaires,

Modification du contrat avec le syndic   loi Alur

L’encadrement des honoraires des syndics

Disparition des honoraires pour travaux dans le contrat de syndic

Le contrat de syndic ne peut plus faire apparaître, même à titre indicatif, les honoraires spécifiques pour suivi de travaux.
En effet, cette rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l’assemblée générale
doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux.

Cette mesure s’applique pour tous les contrats de syndic conclus à compter de l’entrée en vigueur de la loi.

Les honoraires liés aux travaux exceptionnels seront soumis au vote des copropriétaires

La copropriété est désormais libre de voter ou non pour une rémunération spécifique du syndic au titre de ses prestations pour des travaux exceptionnels ou autres.
Le syndic devra donc justifier de ses honoraires.

Un contrat-type fixera les prestations non comprise

 Ces prestations seront listées et devront correspondre à des tâches exceptionnelles.loi alur

Mise en concurrence du syndic.

La mise en concurrence du syndic, doit être réalisée par le conseil syndical ou à défaut par les copropriétaires

Les conseils syndicaux et les copropriétaires devront présentés au moins deux propositions de syndic en assemblée générale lors du renouvellement de celui-ci. loi alur

La fin du mandat de syndic : en cas de désignation d’un nouveau syndic, l’ancien syndic est révoqué à compter de la prise de fonction du nouveau, en cas de démission, le syndic devra un préavis de 3 mois

Nouvelle interdiction pour les parents du syndic en ligne collatérale à devenir membre du conseil syndical,.

 Obligation d’assurance :  loi Alur 

L’obligation d’assurance pour tous les copropriétaires, ( logement habité ou libre ) et également pour le syndic, celui-ci devra soumettre au vote la décision de souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile (article 24),

Le copropriétaire bailleur aura donc l’obligation de souscrire une assurance non occupant, plus couramment appelée « PNO »

Régime particulier pour les petites copropriétés loi Alur

Ce nouvel article instaure un régime particulier pour les petites copropriétés comportant moins de 10 lots à usage de logements, bureaux ou commerces et dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs
est inférieur à 15 000 €

Ces copropriétés peuvent bénéficier des mesures suivantes :

La modification du règlement de copropriété en vue de prévoir la possibilité d’adopter la forme coopérative est approuvée à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, à la majorité de l’article 25-1.
Lorsque l’assemblée générale du syndicat a décidé d’adopter la forme coopérative, elle peut également décider, par une délibération spéciale, à la majorité de l’article 25, de ne pas constituer de conseil syndical et de procéder directement à la désignation du syndic parmi ses membres.
Dans ces conditions, la désignation du syndic se fait par vote séparé à la majorité de l’article25. L’assemblée générale peut également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas d’empêchement de celui-ci.
Le syndic et son suppléant sont l’un et l’autre révocables dans les mêmes conditions.
L’assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.
En cas d’empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l’immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions nécessaires à la conservation de l’immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants.

Membres du conseil syndical : Interdiction pour les proches du syndic (art. 21 de la loi du 10 juillet 1965)

 loi alur Les parents du syndic en ligne collatérale ne peuvent devenir membres du conseil syndical.  loi Alur

Pouvoirs de représentation en assemblée générale (art. 22 de la loi du 10 juillet 1965)

Les salariés d’un syndic ainsi que leurs conjoints, leurs partenaires pacsés, leurs ascendants ou descendants qui sont copropriétaires dans un immeuble géré par cet administrateur de biens ne peuvent pas représenter d’autres copropriétaires pour voter lors de cette assemblée générale.

Modifications des règles de majorités (art. 24, 25, 25-1, 26 de la loi du 10 juillet 1965)  loi Alur

Sont votées à la majorité de l’article 24, les décisions suivantes :

 Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par la réglementation applicable localement.

Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires, ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic.

Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux prescrits en vertu de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d’assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné.

Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve

qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels.

L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipements essentiels.

Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe.

La décision d’engager le diagnostic technique global de l’immeuble ainsi que ses modalités de réalisation.

Sont votées à la majorité de l’article 25 au lieu de l’article 26, les décisions suivantes : loi Alur

L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.

La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.

En revanche, il n’est pas possible de recourir aux dispositions de l’article 25-1 pour ces deux décisions.

En outre, l’article 25 est également applicable pour toute délégation de pouvoir, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots, à usage de logements, de bureaux ou de commerces, concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Notons que dans ce cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile.

Concernant la majorité de l’article 26, il est prévu que lorsque l’assemblée générale doit se prononcer sur la suppression du poste de concierge ou du gardien et de la vente de son logement, ces deux questions doivent obligatoirement être inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée. De plus, lorsque en vertu d’une clause du règlement de copropriété, la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge et l’aliénation de son logement lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent décidées qu’à l’unanimité.

Notons que la possibilité de réunir une deuxième assemblée pour les travaux d’amélioration est supprimée puisque le vote de ces travaux se décide désormais à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Divers : loi Alur

Un état des charges daté doit être fourni à la signature d’un compromis de vente .

L’externalisation des archives du syndicat des copropriétaires soumis au vote de l’assemblée générale à l’article 25

En cas d’empêchement du syndic, le président du conseil syndical pourra convoquer l’assemblée générale

Le syndic bénévole doit être obligatoirement un copropriétaire.   loi Alur

 

 Loi Alur – Spécificités aux syndics bénévoles on non professionnels

 

Le syndic bénévole  ( syndic non professionnel ) doit être obligatoirement un copropriétaire. loi Alur

Le problème du compte bancaire indépendant ne se pose pas.

Seul le syndic professionnel est obligé de proposer un accès en ligne sécurisé par Internet les syndics bénévoles pourront aussi proposer aux copropriétaires les notifications électroniques, même si cela n’est pas une obligation.

Avec la loi Alur, si le syndic démissionne, il doit obligatoirement respecter un préavis de trois mois avant de cesser ses fonctions  ce qui peut avantager la mise en place d’un syndic bénévole.

Le syndic bénévole peut percevoir une indemnité pour le temps consacré à la gestion de la copropriété.

L’obligation d’assurance non obligatoire mais fortement recommandée

 

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