Category Archives: copropriétés

  • 0
surface habitable coprocotedazur

INFOS : SURFACE HABITABLE ou SURFACE CARREZ VENTE

surface habitable coprocotedazur

coprocôtedazur

 

 

 

 

 

 

 

 

Surface habitable – Surface Carrez

 

Modifications de la loi :

L’article 15 publié le 21 décembre 2014  annule  l’ajout de la mention de la « surface habitable » aux côtés de la superficie privative dite « surface Carrez » pour les promesses de vente, ou d’achat de lot en copropriété  et modifie l’article 54 de la loi ALUR.

Dorénavant, seule la surface dite « surface Carrez » doit figurer dans les promesses de vente ou d’achat d’un lot en copropriété.

Applications : Promesses de vente ou d’achat conclues à compter du 22 décembre 2014.

surface habitable coprocotedazur

loi alur


  • 0
Loi alur coprocotedazur

Syndic, Conseil syndical – loi Alur

Loi alur coprocotedazur

Copropriétés côte d’azur

Syndic loi Alur

Syndic loi Alur

 

 

 

 

Loi Alur – Syndic professionnel et conseil syndical

Loi alur coprocotedazur

Coprocotedazur Antibes

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Les comptes bancaires    loi Alur

Le syndic a l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat.

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, de nouvelles règles d’ouverture du compte séparé sont prévues. Elles s’appliqueront à partir du 24 mars 2015 et pour les mandats en cours à compter de leur renouvellement.
Avant cette date, les règles antérieures demeurent applicables.

Obligatoire à partir du 24 mars 2015

La loi ALUR a introduit de nouvelles règles d’ouverture du compte séparé.

Seules les copropriétés de moins de quinze lots administrées par un syndic professionnel peuvent décider de ne pas ouvrir de compte séparé, par un vote en assemblée générale à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copro- priétaires/loi du 10.7.65 : art.25) et le cas échéant à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents et représentés/ loi du 10.7.65 : art. 25-1). La copie des relevés du sous-compte doit être transmise au président du conseil syndical Plus de quinze lots gérées par un syndic professionnel et celles gérées par un syndic bénévole ne peuvent plus déroger à cette obligation.

Choix de l’établissement bancaire :

Le syndic choisi un établissement bancaire mais les copropriétaires peuvent décider en assemblée de confier les fonds de la copropriété à un autre établissement.
Cette décision est prise à la majorité absolue (majorité des tous les copropriétaires / loi du 10.7.65 : art. 25).

Le compte séparé a pour but de permettre au Président du conseil syndical et des copropriétaires  d’avoir un oeil sur la trésorerie de la copropriété et de pouvoir vérifier les flux entrants et sortants

Dès réception des relevés de comptes, le syndic doit mettre à disposition du Président du conseil syndical une copie de ces relevés. Les intérêts produits par le compte sont acquis au syndicat.

Si le syndic n’a pas procédé à l’ouverture du compte séparé à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation, son mandat de syndic est nul. 

Attention : Un second compte bancaire séparé doit être ouvert lorsque la copropriété a constitué un fonds de travaux.

 Obligation de constituer un fond de travaux  ( à partir du 1 janvier 2017 )

Etablissement du budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical,

Le but est de faciliter la réalisation de travaux dans les copropriétés de plus de 10 lots et de plus de 5 ans .

Un compte bancaire spécifique  doit être ouvert.

Les documents par Internet  au 1er janvier 2015   loi Alur

Chaque copropriété devra avoir accès à ses documents importants par Intranet.

But: Faciliter l’accès à l’information et  réduire  les appels téléphoniques au syndic et l’envoi de documents par courrier.

Les convocations aux AG pourront être envoyées par mail cela aura pour but de faire des économies sur les frais de poste et de photocopies.

Fiche synthétique d’immeuble  loi Alur

Le syndic devra rédiger une fiche synthétique montrant l’état de la copropriété ainsi que sa situation financière.
Le but étant de mieux informer les copropriétaires et ainsi anticiper et planifier les travaux.
Le carnet d’entretien doit être mis à la disposition  du conseil syndical et des copropriétaires,

Modification du contrat avec le syndic   loi Alur

L’encadrement des honoraires des syndics

Disparition des honoraires pour travaux dans le contrat de syndic

Le contrat de syndic ne peut plus faire apparaître, même à titre indicatif, les honoraires spécifiques pour suivi de travaux.
En effet, cette rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l’assemblée générale
doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux.

Cette mesure s’applique pour tous les contrats de syndic conclus à compter de l’entrée en vigueur de la loi.

Les honoraires liés aux travaux exceptionnels seront soumis au vote des copropriétaires

La copropriété est désormais libre de voter ou non pour une rémunération spécifique du syndic au titre de ses prestations pour des travaux exceptionnels ou autres.
Le syndic devra donc justifier de ses honoraires.

Un contrat-type fixera les prestations non comprise

 Ces prestations seront listées et devront correspondre à des tâches exceptionnelles.loi alur

Mise en concurrence du syndic.

La mise en concurrence du syndic, doit être réalisée par le conseil syndical ou à défaut par les copropriétaires

Les conseils syndicaux et les copropriétaires devront présentés au moins deux propositions de syndic en assemblée générale lors du renouvellement de celui-ci. loi alur

La fin du mandat de syndic : en cas de désignation d’un nouveau syndic, l’ancien syndic est révoqué à compter de la prise de fonction du nouveau, en cas de démission, le syndic devra un préavis de 3 mois

Nouvelle interdiction pour les parents du syndic en ligne collatérale à devenir membre du conseil syndical,.

 Obligation d’assurance :  loi Alur 

L’obligation d’assurance pour tous les copropriétaires, ( logement habité ou libre ) et également pour le syndic, celui-ci devra soumettre au vote la décision de souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile (article 24),

Le copropriétaire bailleur aura donc l’obligation de souscrire une assurance non occupant, plus couramment appelée « PNO »

Régime particulier pour les petites copropriétés loi Alur

Ce nouvel article instaure un régime particulier pour les petites copropriétés comportant moins de 10 lots à usage de logements, bureaux ou commerces et dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs
est inférieur à 15 000 €

Ces copropriétés peuvent bénéficier des mesures suivantes :

La modification du règlement de copropriété en vue de prévoir la possibilité d’adopter la forme coopérative est approuvée à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, à la majorité de l’article 25-1.
Lorsque l’assemblée générale du syndicat a décidé d’adopter la forme coopérative, elle peut également décider, par une délibération spéciale, à la majorité de l’article 25, de ne pas constituer de conseil syndical et de procéder directement à la désignation du syndic parmi ses membres.
Dans ces conditions, la désignation du syndic se fait par vote séparé à la majorité de l’article25. L’assemblée générale peut également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas d’empêchement de celui-ci.
Le syndic et son suppléant sont l’un et l’autre révocables dans les mêmes conditions.
L’assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.
En cas d’empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l’immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions nécessaires à la conservation de l’immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants.

Membres du conseil syndical : Interdiction pour les proches du syndic (art. 21 de la loi du 10 juillet 1965)

 loi alur Les parents du syndic en ligne collatérale ne peuvent devenir membres du conseil syndical.  loi Alur

Pouvoirs de représentation en assemblée générale (art. 22 de la loi du 10 juillet 1965)

Les salariés d’un syndic ainsi que leurs conjoints, leurs partenaires pacsés, leurs ascendants ou descendants qui sont copropriétaires dans un immeuble géré par cet administrateur de biens ne peuvent pas représenter d’autres copropriétaires pour voter lors de cette assemblée générale.

Modifications des règles de majorités (art. 24, 25, 25-1, 26 de la loi du 10 juillet 1965)  loi Alur

Sont votées à la majorité de l’article 24, les décisions suivantes :

 Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par la réglementation applicable localement.

Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires, ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic.

Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux prescrits en vertu de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d’assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné.

Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve

qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels.

L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipements essentiels.

Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe.

La décision d’engager le diagnostic technique global de l’immeuble ainsi que ses modalités de réalisation.

Sont votées à la majorité de l’article 25 au lieu de l’article 26, les décisions suivantes : loi Alur

L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.

La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.

En revanche, il n’est pas possible de recourir aux dispositions de l’article 25-1 pour ces deux décisions.

En outre, l’article 25 est également applicable pour toute délégation de pouvoir, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots, à usage de logements, de bureaux ou de commerces, concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Notons que dans ce cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile.

Concernant la majorité de l’article 26, il est prévu que lorsque l’assemblée générale doit se prononcer sur la suppression du poste de concierge ou du gardien et de la vente de son logement, ces deux questions doivent obligatoirement être inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée. De plus, lorsque en vertu d’une clause du règlement de copropriété, la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge et l’aliénation de son logement lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent décidées qu’à l’unanimité.

Notons que la possibilité de réunir une deuxième assemblée pour les travaux d’amélioration est supprimée puisque le vote de ces travaux se décide désormais à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Divers : loi Alur

Un état des charges daté doit être fourni à la signature d’un compromis de vente .

L’externalisation des archives du syndicat des copropriétaires soumis au vote de l’assemblée générale à l’article 25

En cas d’empêchement du syndic, le président du conseil syndical pourra convoquer l’assemblée générale

Le syndic bénévole doit être obligatoirement un copropriétaire.   loi Alur

 

 Loi Alur – Spécificités aux syndics bénévoles on non professionnels

 

Le syndic bénévole  ( syndic non professionnel ) doit être obligatoirement un copropriétaire. loi Alur

Le problème du compte bancaire indépendant ne se pose pas.

Seul le syndic professionnel est obligé de proposer un accès en ligne sécurisé par Internet les syndics bénévoles pourront aussi proposer aux copropriétaires les notifications électroniques, même si cela n’est pas une obligation.

Avec la loi Alur, si le syndic démissionne, il doit obligatoirement respecter un préavis de trois mois avant de cesser ses fonctions  ce qui peut avantager la mise en place d’un syndic bénévole.

Le syndic bénévole peut percevoir une indemnité pour le temps consacré à la gestion de la copropriété.

L’obligation d’assurance non obligatoire mais fortement recommandée

 

Encore plus de détails


  • -
Audit sécurité copropriétés

Audit sécurité copropriétés

Audit sécurité copropriétés

Stop à l’insécurité Audit Sécurité copropriétés

 

 

 Sécurité Copropriétés – l’audit technique coprocotedazur

Rappel : Un audit technique est un examen professionnel qui consiste en une expertise par un expert compétent et impartial aboutissant à un rapport technique et financier.

Du fait de l’insécurité  toujours croissante   l’express , nous avons étudié  longuement toutes les solutions pour vous garantir au mieux la sécurité dans votre copropriété ou résidence en y intégrant tous les  produits High tech du marché

Comment ça marche ! 

A votre demande nous venons analyser la sécurité de votre copropriété,

Nous prenons en compte vos impératifs ( ex profession libérale dans la copro. ou autre  ) et nous analysons toutes les entrées et points sensibles de votre copropriété et vous proposons plusieurs solutions personnalisées techniques chiffrées, avec les meilleures marques et technologies du marché .

Rappelez-vous Coprocotedazur n’est pas une entreprise de travaux, donc pas intérréssée aux travaux !! nous sommes là justement pour vous faire gagner du temps et de l’argent

Nous vous donnons la solution  pour augmenter la sécurité de votre copropriété et son coût

Exemples :

ANTI INTRUSION :  Sécurité copropriétés

Mise en place de grille de clôture :

Audit sécurité copropriétés

Clôture anti-intrusion

 

 

 

 

 

 

 

Mise en place de barrière infrarouge

Audit sécurité copropriétés

Barrières infrarouge

 

 

 

 

 

 

CONTROLE D’ACCES :

Mise en place d’Interphone nouvelle génération

Audit sécurité copropriétés

Interphone nouvelle génération

 

 

 

 

 

 

Exemple :

Platine nouvelle génération comportant 4 modes de fonctionnement

1 . Sur la platine les noms des copros sont en mémoire, vous faites défiler jusqu’a trouver le copro que vous voulez joindre vous appuyez et cela contacte la personne soit sur son tel portable ou fixe  si c ‘est un portable type Iphone le copro voit son interlocuteur sur son ecran même si il est à 1000 kms de son domicile
de son tel il peut ouvrir la porte.

2 . ouverture de la porte par badge programmable par internet, des badges programmés horaires

3 .ouverture par digicode : 1 code pour les copros et un code special pour les clients  des professions libérales avec plage horaire

4. ouverture par Téléphone : vous appeler le numero de la platine et cela ouvre la porte ( seul les numeros de tel autorisés pourront ouvrir la porte !! )
plage horaire possible

 

Camera vidéo et caméra IP  – sécurité copropriétés

Audit sécurité copropriétés

Camera de surveillance

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ETC………

Coprocotedazur vous propose une  prestation d’un montant forfaitaire en fonction de la taille de la copropriété

Cette prestation vous apportera solutions et tarifs

Demandez nous un devis .. merci

Sécurité copropriétés

 


  • -
Charte qualité des travaux

Charte qualité des travaux

Charte qualité des travaux

La solution pour la tranquillité

 

 

 

 

 

Charte qualité des travaux pour un travail bien fait .

Rappel :  » Une Charte est un ensemble de règles et principes à appliquer  »   voir  comprendrechoisir

Notre expérience dans le domaine industriel, nous a permis de définir les conditions à réunir pour qu’un travail se déroule bien jusqu’à son achèvement, et soit de qualité,

 

Et de mettre en place une charte de qualité des travaux

 

Les conditions ci-dessous sont à réunir pour  la charte qualité des travaux

  • Bien cibler le besoin, nécessite une analyse précise avant d’établir le cahier des charges..
  • Établir un cahier des charges le plus précis possible
  • Choisir un ( ou des ) prestataire compétent, expérimenté dans le domaine ayant un prix raisonnable ( attention au pas cher …)
  • Ce prestataire doit fournir un devis précis et détaillé, tant dans le domaine technique, logistique, et délais.
  • Etablir une synergie  et une cohésion entre les différents prestataires si c’est le cas .
  • Etablir un planning prévisionnel précis, plausible, jalonné, et prenant en compte les aléas possibles ( intempéries..etc ) et la logistique
  • Attention pour établir des jalons efficaces il faut faire une décomposition détaillée et technique de la prestation ( ceci est très important pour la réussite )
  • La décomposition subtile de la prestation globale et le bon positionnement des jalons rassurent le client et ne lèsent pas le prestataire

Pour le planning d’achèvement des travaux une date plausible sera défini entre le prestataire et le client, en accord entre les 2 parties une pénalité de retard  chiffrée et datée sera définie,
néanmoins, les éléments de force majeure justifiables et montrant sa bonne foi annulerons ces pénalités  :

Seuls éléments pris en compte :

Les intempéries, facile à justifier

Les problèmes d’approvisionnement – le prestataire devra fournir un justificatif  montrant la date de commande, les délais d’appro. et le justificatif de retard du fournisseur

Les accidents de travail ( les certificats médicaux ne seront pas pris en compte, seul valables les certificats des hôpitaux )

D’autres pourront être intégrés dans  la charte qualité des travaux si accord entre les parties

 

  • le prestataire établira le bon de commande en intégrant tous ces critères, planning, jalons et paiements etc..

c’est ce qu’on appelle une négociation Gagnant-Gagnant

Le contrat tripartite Client, prestataire et coprocotedazur étant signé le To de la prestation peut commencer

  • Commencer l’accompagnement du prestataire dès le début du chantier, et être intransigeant sur les jalons qui doivent suivre impérativement le contenu du cahier des charges
  • Coprocotedazur fera une recette de chaque jalon avec  un compte rendu écrit et visuel à la copropriété ou propriétaire ce qui permettra de débloquer un paiement correspondant
  • La recette finale sera faite en tripartie – ou par délégation pour les résidences secondaires

 

 Cette charte qualité des travaux permet d’obtenir un travail de qualité et terminé dans les temps !

Nous mettons donc en place cette charte même si c’est vous qui avez choisi votre prestataire de service !


  • -

Paiement jalonné = paiement sécurisé

paiement jalonné

GARANTI VOTRE SERENITE

 

 

 

 

 

Les travaux à paiement jalonné de coprocotedazur

Pour toute prestation nous établissons avec le prestataire un planning prévisionnel avec des jalons qui correspondent soit à des livraisons de marchandises sur votre site soit des prestations qui ont été terminés, ce qui permettra l’échelonnement des paiement.

La décomposition subtile de la prestation globale et le bon positionnement des jalons rassurent le client et ne lèsent pas le prestataire

c’est ce qu’on appelle une négociation Gagnant-Gagnant

Nous vérifions pour vous la bonne tenue en temps et en contenu de ces jalons ceci permettra  de débloquer que les fonds qui sont justifiés .

Vous ne payez donc auprès du prestataire que ce dont vous êtes  devenu propriétaire .

 

Paiement jalonné

c ‘est simple :  Un Jalon = Un paiement

 

 Le paiement jalonné  de Coprocotedazur la tranquillité pour vos projets

 

 Exemple d’une procédure pour faire terminer des travaux déjà payés

La procédure à suivre  Auteur assistant juridique

Si vos premières démarches amiables (par téléphone, etc.) restent vaines, adressez-lui une lettre recommandée avec avis de réception le mettant en demeure d’exécuter ou de terminer les travaux, dans un délai que vous préciserez.
L’envoi d’une lettre de mise en demeure est le préalable nécessaire avant toute démarche en justice.

Si la mise en demeure ne suffit pas, vous pouvez aller plus loin et demander en justice :

  • l’exécution forcée des travaux, au moyen d’une requête en injonction de faire ou, en cas d’urgence, en utilisant la procédure de référé-provision,
  • l’autorisation de faire exécuter les travaux non effectués par une autre entreprise, aux frais de la première (article 1144 du Code civil),
  • l’annulation du contrat pour inexécution (article 1184 du Code civil).

Si l’arrêt des travaux vous cause un préjudice particulier que vous pouvez prouver, vous pouvez demander des dommages et intérêts à l’artisan fautif (article 1147 du code civil).

 

alors éviter cela !!!! avec le paiement jalonné